不動産情報を読み解く

不動産の購入をお考えの方は不動産業者のホームページや販売図面などを日々見比べていることと思います。物件情報として掲載される内容はほぼどれも同じです。違いがあるとしても誤差の範囲です。その物件の「ウリ」だったり、アピールポイントだったりで、あとは情報がより詳細かそうでないかくらいです。今回は物件情報のそれぞれの項目がどのような事を示しているのかについて掘り下げてみたいと思います。いわゆる「物件概要」を読み解く一助となれば幸いです。

種目

新築戸建・中古戸建・新築マンション・中古マンション・売地(土地)・収益物件(投資物件)などの分類です。物件を探し始めたばかりのころはどの種目にするか絞れていなくとも、徐々にターゲットが絞られていきます。そうなると一戸建て狙いの人はマンションには目もくれず、効率よく物件情報をチェックしたいと考えるようになるでしょう。WEBサイト上だとまず間違いなく種目別に物件が整理されています。

価格

不動産の販売価格は絶対的なものではありません。周辺相場や投下した費用、需要のあるなしなどによって設定されます。日用品のように定価があるわけではなく、それぞれの物件ごとに関係者が設定するのです。ですから、同じ物件でも設定する人が違っていたら、違った価格となりうるという事でもあります。こう書くと不動産の価格って甚だ不安定でなんとも頼りないもののように思われてしまうかもしれません。ところが、不動産はあくまでも買いたい人あってのものです。相場に比べてあまりに高ければいつまで経っても売れません。売る気があるならどうしたって価格を下げざるを得ないのです。一度、二度と価格を下げ、それでも売れなければさらに下げ、相場に照らして妥当な価格になって初めて買い手がつくというのがお決まりのパターンです。不動産価格は不動産市場の中で自然と調整されるものなのです。

不動産の価格は相場に照らして設定すればまず間違いないと言えるでしょう。でも、相場よりも高く売れたら・・・と思うのが売り手側の心理。また、特別な思い入れがあれば、うちの家はご近所より高く売れるはずだと思われる売主さんもいらっしゃいます。ですから、売り出しの当初では相場より高めに設定されるのがこれまたお決まりのパターンです。ですから、ほとんどの物件で物件価格の変更が行われます。

高めに出してそれで売れれば100点満点。少し値下げして相場くらいで売れれば80点の合格点。相場を下回れば落第。そんなイメージです。購入を検討している方たちは思い思い「今だ!」と思う段階で申し込みをするわけです。

消費税

日本国内において不動産取引をした際に消費税がかかる事があります。かかるのは建物だけ。しかも、売主が業者の場合のみです。土地にはかかりません。そして、一般個人が売主の場合にも非課税です。ですから個人がマイホームを売却する場合には消費税はかからないのです。ただし、個人であっても居住用ではない賃貸用や店舗用の建物を売った場合には課税対象となる可能性があります。尚、仲介手数料には消費税がかかります。土地であろうと個人であろうとです。

所在地

物件のある場所です。地番と住居表示どちらも表示していることもあれば、地番のみ、住居表示のみの事もあります。地番なのか住居表示なのか明示していない事もあります。図面に案内図とカーナビ設定(カーナビだと〇〇と入力してくださいという旨の表記)がある場合もありますので、その際にはそれを参考にするとといいでしょう。中古マンションや土地、中古戸建てだと2丁目とか3丁目などのように、丁目までしか記載していない事も多いです。お客様単独で現地を見に行かれる事もありますが、現住の場合には具体的な住所は教えてくれませんので、仲介業者に連絡を入れて一緒に行くと良いでしょう。不動産業者となるべく接触したくないとお考えの方もいらっしゃいますが、業者と一緒だと内部を見る事もできますし、住宅ローンその他様々な相談もできます。

地番と住居表示

地番は土地一筆ごとにつけられた番号の事で、もともとは明治時代の初期に課税目的で付けられたものだそうです。登記簿上に市、区、町、村、字又はこれに準ずる地域をもって地番区域を定め、この地番区域ごとに土地の位置が分かりやすいものとなるように定めるものとされています。不動産の取引の際にはこの地番をもって物件を特定し、契約書等に記載します。不動産を購入した際にもらえる権利証(登記済み証)にもこの地番が記載されています。地番を定めるのは登記所(法務局)です。尚、建物では「家屋番号」が付けられます。通常は敷地の地番と同じになりますが、同敷地内に複数の建物がある場合には支号というものがつくようになります。例えば2番1の敷地に2件の家が建っていたなら一つが地番同様「2番1」、もう一つが「2番1の2」という家屋番号となります。

住居表示というのがいわゆる住所という事になります。それまで地番で住所を表していたものの、市街化が進むにつれて、その土地がどこにあるのかを地番で特定することが困難となり、住所をわかりやすく表示する必要がでてきたのです。そこで、「住居表示に関する法律」が施行され、住居表示を実施した区域では住居表示によって住所を表すようになりました。住居表示の番号は建物につけられた番号ですから、建物のない土地には関係ありません。住居表示番号は市町村が定めます。立川市では住居表示を実施した地域とそうでない地域があり、実施していない地域では地番が住所を表します。前述の家屋番号と住居表示番号を混同しないようにご注意ください。登記所が定める地番や家屋番号。市町村が定める住居表示番号。紛らわしいですが、表す内容が微妙に異なります。

交通

電車の路線と駅、そこから徒歩あるいはバスで何分かかるかの記載です。バスだと「バス停の名称」とそこから「徒歩何分」「停歩何分」と記載されます。複数の路線が乗り入れている駅だと複数の路線が記載されることもあります。

土地面積

土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれるもので、土地を真上から見下ろして測ったものとなります。傾斜や凹凸は無視するので、メジャーなどで実際に測って出した面積とは異なります。日本では「坪」という単位もあるので、坪数を併記することもあります。一坪は約3.3平米。例えば100坪が何平米なのかは「100÷3.3」で求めることができます。1坪あたりいくらになるのかを「坪単価」と呼びこれを示しておくと他物件との比較がしやすくなります。

土地面積については後述する建蔽率や容積率によって、敷地のどれくらいの割合に建物を建てられるのか、どれくらいの容積の建物を建てられるのかが重要です。同じくらいの大きさでも建蔽率・容積率の違いによってそれぞれの敷地の有効面積が異なるからです。

建物面積

建物面積とは、各階の床面積の合計を言います。「延べ床(のべゆか)面積」と同義。壁などの中心線で囲まれた部分の面積とされ、バルコニー※1やベランダ、ピロティ※2、玄関ポーチなどは含まれません。

※1:バルコニーについては壁から2m以下のものは床面積に含まれません。2m以上の場合は先端から2mの部分は床面積に含まれません。奥行きが4mある場合、壁側の2m分は床面積に含まれ、それより外側は含まれないという事です。

※2:建築物を柱だけで支え、1階部分が自由に通り抜けできるようになった建築スタイルのこと

壁芯面積

壁・柱の中心線で測られた面積の事。WEBサイトや販売図面はこの壁芯面積を記載します。壁の厚みの中心という事は部屋うちの壁の中の面積も含まれるため、普段の生活スペースとしての広さより広くなります。

内法面積

壁の内側の部分の寸法で求められた面積のことです。室内の有効スペースの面積を表しています。チラシや広告では壁芯面積となるため実際に現地で測ってみると若干狭くなります。

私道負担面積

私道負担あるいは私道負担面積として表記されます。取引対象となる土地の一部が私道の敷地となっている時、その部分を「私道負担」と呼びます。

私道負担に関する事項は、重要事項として説明しなければなりません。また、不動産広告では、私道を含む旨と私道負担面積を表示する必要があります。

私道の敷地が周辺の所有者と共有の場合は私道の面積に加えて、持ち分を表記します。例えば「私道持分50平米×1/6」。私道部分は建物を建築する事ができないなど一定の制限を受けるため、負担という表現になっているのでしょう。後述するセットバックによっても私道負担が求められます。

敷地延長

接道義務を果たすため細長く道路まで伸びた敷地部分。形状から「旗竿地」と呼ばれることもあります。不動産業者では敷地延長を「敷延(しきえん)」と略します。接道義務とは建築基準法によって「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上面していないと建物を建てられないとする決まりです。敷地延長部分は駐車スペースとしても利用できるため、2m接道していれば建てられるとしても、車一台停めてもその脇を通れるくらいの幅は欲しいものです。長方形、あるいは正方形に整った形状の「整形地」に対して敷地延長やL字型の土地は「不整形地」と呼ばれます。土地の評価としては整形地に劣るものの、悪いところばかりではありません。ほぼ同じ立地でも整形地より低価格で手に入れる事ができるのと、道路から奥まっているため通行人に見えにくい位置に建てられます。

セットバック

将来的に4メートルの幅員を確保するために敷地を後退させる事をセットバックと呼びます。ここでは「将来的に」という文言に注目して下さい。「直ちにとか今すぐ」とならなかったのにはそれなりの理由があります。基本的には4メートルに満たない道の中心線より2メートル後退させればOKとなります。
道を挟んだ家同士がそれぞれに中心から2メートル分の道路幅を確保すれば、いつかは4メートルの幅員となるわけですね。ですから将来的にという文言となるわけです。
もし今すぐ4メートル分確保せよ!という事になれば先に建て替える方が損をするという事になってしまいます。「今建て替えたらうちだけが敷地削られるからもう少し我慢すんべ~か」なんて会話が聞こえてきそうですよね。それに、道を挟んであっち側、こっち側でてんでバラバラにセットバックしたなら道はおかしなことになってしまいますよね。あっちに引っ込みこっちが出っ張りでは車の通行もままなりません。

ただご注意いただきたいのは、中心線から2m後退するとは言え、常に現況の道路の中心から2m後退させれば良いのかと言えばそうとは言い切れません。何故なら向かいの家が既にセットバックしている場合には、現況の中心線を基準にする事ができないからです。相手方は既に済ませているので、幅員を4mにする義務はこちら側にあるという事になります。ですから、現在の中心で測る以上に後退しなければならないでしょう。

地目

地目とは土地の現況と利用状況による区分のことを言います。簡単に言えば土地の種類を表すものです。田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地の23種類に区分されます。所在・地番・地目・地積などは土地の登記事項とされ登記簿に記載されます。私たちが普段生活する上では地目なるものはほとんど関わりのない事ですが、不動産の取引をする際には目にすることとなります。地目は23種類もあるものの、一般の人が目にする機会があるもの、宅地、雑種地、山林、田、畑など数種類程度です。地目が変更された場合は地目の変更登記をする事となりますが、農地を農地以外の地目に変える場合は農地転用許可が必要となります。かつて畑だったものを開発分譲するような場合は現況畑(宅地に変更予定)などと記載されることもあります。ですので、登記簿上の地目と現況が異なる外観を有することもあります。登記上の地目と現況が一致しない場合は、課税時期の現況によって判定するとされます。

土地権利

取引対象となる土地の権利を表します。一戸建てを買ったとして、その敷地の権利が所有権とは必ずしも限りません。借地権に基づいて建物を建てている事があるからです。ですから土地の権利が「所有権」なのかそれとも「借地権」なのかの確認は重要です。

所有権

所有権という言葉は誰もが馴染み深い言葉なのですが、法律上はかなり強い権利として認識されます。物を全面的に、排他的に支配する権利であり、権利の行使についてなんらかの支障が生じた場合、その返還、排除、予防などを請求できます。

ただし、土地の所有権に関しては建築基準法その他法令による一定の制限を受けます。いくら自分のものと言っても閑静な住宅街にやたら高い建物を建てれば日照不足など周辺住民の迷惑となる事もあります。自分の権利を行使する事は認められるにせよ、それはあくまで他人に損害を与えたり、法律に違反しない範囲においてです。また、土地の所有者は固定資産税や都市計画税などの納税義務が課せられます。

借地権

建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権の事を言います。借地借家法に基づくものです。所有権のように全面的かつ排他的に権利を行使する事はできず、一定の制限を受けます。借りる前提となる賃貸借契約等に従いその内容に沿った使用が求められる点、地代が発生する点、それと借地借家法によるしばりがある点が異なります。そのかわり、土地の所有権を取得するよりは低コストで権利を取得し建物を建てられるというメリットがあります。法律的に言うと地上権は「物権」ですので、その権利の譲渡は自由です。対して賃借権は「債権」ですので貸主の承諾なしに譲渡などの処分をする事ができません。

用途地域

都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的として定められた13種類の地域。市街化区域では必ず定められます。住居系、商業系、工業系に分かれます。街並みの形成は都市計画に基づいています。ここは人が集まる中心街、あそこは人が静かに暮らす住宅街などと想定し地域ごとにどのような建物が建てられるのかを定めています。駅前の繁華街なら高層ビルやマンションを建築可能にし、希少かつ高価な土地を最大限利用できるよう敷地をより広く、そして上部の空間をより有効に利用できるよう建蔽率・容積率を高く設定します。商業地域において建蔽率が極めて高く設定されているのがその例の一つです。対して、人々が一日の活動を終えくつろぐ住宅地では、人が過度に集まりすぎず、日照や安全を考慮した街並みが想定されます。第一種低層住居専用地域(以下一低層と略します)では建蔽率・容積率を低く設定し、隣地との程よい間隔で家が立ち並び、火事による延焼の被害が広がらないよう考慮されています。用途地域では 建物の種類、 建ぺい率、 容積率、 高さ制限(第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域)、 前面道路幅員別容積率制限(道路幅員に乗ずる数値)、 道路斜線制限、 隣地斜線制限、 日影規制について定める事ができます。

建蔽率(けんぺいりつ)

建築敷地面積に対する建築面積の割合の事。用途地域ごとに設定されます。例えば100坪の土地で、建蔽率が40%なら40坪、80%なら80坪を上限としてそれぞれ建物を建てられます。建蔽率を超えないなら敷地のどの部分ににでも家を建てられるかと言うとそうではありません。民法や建築基準法などの各種法令の制限もあり、隣地との境界から一定の距離をおかなければならないのが基本です。ちなみに民法では「建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない」とされこれを外壁後退と呼びます。けれども、これには例外があり、地域の慣習があれば、それが優先されるとも規定されています。また、建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」と定めています。立川市では商業地域や工業地域の一部に適用されます。基本的には火事の被害拡大を防ぐ観点からほどよく隣地との距離をとって建物を建てる。けれども、駅前の繁華街では耐火構造にする事を条件にして、ビッチリビルやマンションを建ててもいいですよ!という事です。

容積率

建物の延べ面積(延床面積)の敷地面積に対する割合の事。建蔽率同様用途地域ごとに設定されます。これは物件探しをしているとわかってくるのですが、立川付近だと一低層なら40の80または50の100、第一種中高層住居専用地域なら60の160または60の200というように建蔽率と容積率の組み合わせがわかってきます。40の80は建蔽率40%、容積率80%という事。同様にして50の100は建蔽率50%、容積率100%という事です。見慣れてくれば40の80という組み合わせで「ああ、この土地は一低層かな」と類推できます。違っていても一種か二種の違いくらいなものです。建蔽率が高ければそれに応じて容積率も高くなります。100坪の土地で容積率が80%ならば、延べ床面積80坪まで建築可能という事になります。40の80なら一階・二階ともに40坪の建物となるでしょう。一階が50坪、二階が30坪だと建蔽率オーバーとなりますし、各階20坪の四階建ては高さ制限その他によって認められないでしょう。

容積率については前面道路の幅員によっても制限を受けます。道路幅員が12m未満の場合は道路の幅員に0.4または0.6をかけて容積率を求めます。用途地域ごとに定められたものです。

例えば第一種中高層住居専用地域で60の200とされる地域でも、前面道路が4mならば4×0.4で160%、5mならば5×0.4で200%となります。

接道

敷地の接道の状況を示します。「南側5m公道」のように接道する方位、前面道路の幅員、そして道路が公道なのか私道なのか、私道なら建築基準法何条何号にあたるのかを表記します。また、敷地が幾つの方向で接道するかも記載します。一方、角地、徐角地、三方といった具合です。

建物を建てるには接道義務を果たす必要があります。どんな道路でも接していればいいというわけではありませんので、接道義務を果たす道路なのかを示す必要があります。詳しくは「接道義務とセットバック」をご参照ください。

建物構造

建物がどういう造りなのか、何でできているのかを示します。木造、S(鉄骨)造、RC(鉄筋コンクリート)造、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造など。

階層

戸建てなら何階建てなのか。マンションなら建物全体が何階建てで、対象が何階部分にあるのか

向き

最大開口部が面する方向の事。掃き出しのあるテラスやベランダがある方向がこれにあたる事が多いです。

総戸数・販売戸数

新築分譲住宅における区画数。当初15区画で売り出し、現在7区画販売中などと表記します。

建築確認番号

法に定められた建築物や地域で建築しようとする場合、建築主は申請書により建築確認を受けて、確認済証の交付を受けなければなりません。この際建築確認番号が発行されるので、それを記載します。

築年月

完成済みの場合には登記簿に記載された築年月を記載します。新築の場合だと当然ここは記載できません。完成予定日がこの欄以外に記載されることはあります。

間取り

4LDKなどのように部屋数とK(キッチン)、D(ダイニング)、L(リビング)のいずれかまたはそれぞれの組み合わせで表現します。部屋数が3部屋だとして、3K、3DK、3LDK、3SLDKの順で大きくなるのが原則です。ただし、KとDKの違いやDKとLDKの違いは曖昧で、DKと言いつつもKとさほど変わらなかったりしますので絶対的な判断基準とはなりません。平米数と合わせて判断しましょう。Sはサービスルームまたは納戸を表します。納戸と書くと物置部屋みたいな印象を受けるためサービスルームとした方が現況を表しやすいのでしょう。開口部の大きさなど建築基準法上「居室」と認められずとも、居室同様に利用できる場合が多いのです。また、ただ「S」とだけ書くと、Sが一つだけだと考えてしまいますが、Sが二部屋、三部屋ある場合もありますので、間取り図で確認してみましょう。2SLDKなら実質3LDKと変わりませんし、1SLDKでもSが二部屋あればこれまた3LDKと実質変わりません。

間取り詳細

居室などの大きさを「洋室6帖」、「和室6畳」、「LDK20帖」などのように表します。洋室だと「帖」を用い和室だと「畳」を用いるのが一般的。読み方は同音で「じょう」です。

現況

空き家、居住中、賃貸中、更地、建設中(建築中)、未完成、完成済み、空き室などの現況を示します。

引渡時期

不動産の引き渡し時期を示します。あくまで目安ですので何年何月程度。上旬(初旬)、中旬、下旬(末)と月のどれくらいなのかを示すこともあります。

駐車場

有・なしあるいは2台可など。最低限駐車スペースがあるのかどうかは記載してほしいですが、特に記載がない場合には駐車スペースがないと考えた方が無難です。注意したいのが駐車スペース2台可と書いてある場合に、あくまで駐車するスペースがあるだけであり、コンクリート舗装されているのは1台分だけのような場合もあります。その場合は別途費用がかかる旨の記載がある事があります。

学区

小学校や中学校の学区。それと徒歩で何分あるいは距離を記載する事もあります。基本的に公立の小中学校区についてです。

制限

土地の利用に関する法令上の制限についてです。「土地の購入」「宅地の造成」「建物の建築」という三つの段階で様々な法令の適用を受けます。主要なものとしては高度地区、防火指定・準防火指定、法22条区域、高さ制限、景観法、航空法など。詳細は「法令上の制限について」をご確認ください。

設備・特色

上下水道・電気・ガスについてや建物についての工法や仕様、設備機器などについて記載されます。ガスについては都市ガスなのかプロパンガスなのかも記載されます。

特記事項

物件について特に注意すべき点を記載します。延べ床面積に車庫の面積が入ったり、住戸の前にゴミ置き場や電柱があったり、どちらかと言えばマイナス要因になりうる事を告知することが多いです。ただし、明確なルールはありませんので、チラシ事、物件情報ページごとにご判断ください。

 

2018年01月23日